CONTRATO DE PROMESA, DE OPCIÓN Y OTROS ACUERDOS

Prólogo a la tercera edición ……………………………………………………………….29
Prólogo a la segunda edición………………………………………………………………31
Abreviaturas………………………………………………………………………………………..33
Obras del autor……………………………………………………………………………………35
Introducción ……………………………………………………………………………………….37
Parte primera
El contrato de promesa
El contrato de promesa
1. Enunciación ………………………………………………………………………………43
Capítulo primero
Concepto y caracteres principales
Sección Primera
Generalidades
2. Concepto y denominación………………………………………………………….45
3. Origen y desarrollo…………………………………………………………………… 46
4. Importancia actual…………………………………………………………………… 48
5. Evolución histórica del contrato de promesa en Chile …………………. 50
6. El contrato de promesa y otras instituciones………………………………..52
7 A. Contrato de opción. Referencia …………………………………………………..53
8 B. La promesa de hecho ajeno y la estipulación a favor de otro …………53
9 C. Otras obligaciones de contratar………………………………………………….55
10 D. Contratos definitivos con obligaciones
pendientes o sujetos a determinadas modalidades……………………..56
11 E. Las arras. Referencia…………………………………………………………………..57
12 F. El cierre de negocios. Referencia…………………………………………………57
13 G y H. La retroventa y la preferencia …………………………………………………….57
Sección segunda
Caracteres del contrato de promesa
14. Enunciación ………………………………………………………………………………58
15 A. La promesa como contrato …………………………………………………………59
16 B. Carácter principal…………………………………………………………………….. 60
17 C. Carácter preparatorio…………………………………………………………………62
18 C1. La venta a prueba …………………………………………………………………….. 64
19 C2. El pacto de retroventa………………………………………………………………. 64
20 C3. La opción…………………………………………………………………………………. 64
21 C4. La preferencia……………………………………………………………………………65
22 C5. La suscripción de acciones para una sociedad anónima en
formación………………………………………………………………………………….65
23 C6. El corretaje o mediación …………………………………………………………….65
24 C7. La apertura de crédito………………………………………………………………. 66
25 C8. La cláusula compromisoria……………………………………………………….. 66
26 C9. La tarjeta de crédito …………………………………………………………………. 68
27 D. Aplicación general……………………………………………………………………. 68
28 D1. Situaciones dudosas de calificación de un contrato como promesa 69
29 D2. Promesa de un contrato consensual …………………………………………… 71
30 D3. Posibilidad de otorgar otros contratos que contengan
promesa de contratar…………………………………………………………………73
31 E. Carácter solemne. Referencia……………………………………………………..74
32 F. Carácter por regla general bilateral y oneroso.
Problemas que se plantean ………………………………………………………..74
33 F 1º. Promesa unilateral de un contrato unilateral ………………………………75
34 F 2º. Promesa unilateral de un contrato bilateral…………………………………77
35 F 3º. La promesa unilateral y el contrato de opción. Referencia…………….83
Capítulo segundo
Requisitos de la promesa
36. Enunciación ………………………………………………………………………………87
Sección primera
Generalidades
37. Pauta………………………………………………………………………………………..87
38. Carácter supuestamente de derecho estricto de la promesa ……….. 88
39. Sanción por la inobservancia
de los requisitos del artículo 1554………………………………………………..91
Sección segunda
La promesa debe constar por escrito
40. La escritura como solemnidad objetiva……………………………………….92
41 A. Para el contrato de promesa basta el instrumento privado, aun si el
contrato prometido requiere otra solemnidad …………………………….93
42 B. El consentimiento en la promesa………………………………………………..93
Sección tercera
La eficacia del contrato prometido
43. Enunciación ………………………………………………………………………………95
Párrafo primero
La eficacia del contrato prometido en general
44. Pauta………………………………………………………………………………………. 96
45 A. Promesas prohibidas……………………………………………………………….. 98
46 B. Promesa de cosa ajena……………………………………………………………. 100
47 C. Prohibiciones legales y convencionales y embargos sobre la cosa
prometida ……………………………………………………………………………….101
48 D. Capacidad y formalidades habilitantes……………………………………..102
49 E. Caso de la venta en pública subasta…………………………………………..104
50 F. La lesión enorme y la promesa de compraventa …………………………105
51 F1. La promesa no es susceptible de rescindirse por lesión enorme…..106
52 F2. Rescisión por lesión de la venta precedida de promesa……………….107
53 F3. Ejecución de la promesa cuando al otorgarse la compraventa, ésta
sería rescindible por lesión u otra causa ……………………………………..112
54 G. El caso de la ley de la pequeña propiedad raíz …………………………….115
Párrafo segundo
El contrato de promesa y el régimen de bienes matrimoniales
55. Enunciación ……………………………………………………………………………..117
56 A. Evolución histórica ………………………………………………………………….. 118
57 B. Situación en los bienes familiares………………………………………………119
58 C. Cónyuges separados de bienes
y sujetos a participación de gananciales…………………………………….123
59 D. Situación de la sociedad conyugal …………………………………………….125
60 D1. Bienes de la sociedad conyugal…………………………………………………125
61 D2. Bienes del marido ……………………………………………………………………130
62 D3. Bienes del patrimonio reservado de
la mujer casada bajo el régimen de sociedad conyugal……………….130
63 D4. Los bienes propios de
la mujer casada bajo sociedad conyugal …………………………………………………131
64. Problemas que presentan la promesa
de enajenación o gravamen de los bienes propios de la mujer ………………..134
65 A. Validez de la promesa……………………………………………………………… 135
66 B. Ejecución forzada de la promesa de enajenación
de un bien raíz social otorgada sin el consentimiento de la mujer…………… 137
67 C. Efectos de la promesa otorgada sin consentimiento de la mujer …138
68. Falta de consentimiento del marido………………………………………….140
69. Otros actos de la mujer sobre bienes propios……………………………..144
70. Jurisprudencia y doctrina………………………………………………………….146
71. Situación del contrato de promesa ……………………………………………147
72. Separación judicial, divorcio y
nulidad del matrimonio sujeto a sociedad conyugal……………………………….148
Sección cuarta
Fijación de la época del otorgamiento del contrato definitivo
73. Enunciación …………………………………………………………………………….148
74 A. Plazos suspensivos y resolutorios en la promesa ………………………..150
75 B. La condición en la promesa ……………………………………………………… 153
76 C. Condición y plazo ……………………………………………………………………. 155
77 D. Modalidades indeterminadas………………………………………………….. 157
78. Caso en que la condición sea la
obtención de un préstamo de una institución……………………………..161
79. Situación actual y problemas más frecuentes…………………………….163
Sección quinta
Especificación del contrato prometido
80. Concepto…………………………………………………………………………………165
81 A. Contratos reales ………………………………………………………………………169
82 B. Contratos solemnes y consensuales…………………………………………..170
83 C. Las partes del contrato prometido ……………………………………………..171
84 D. Objeto prometido ……………………………………………………………………172
85 E. Determinación de la contraprestación ……………………………………… 175
Capítulo tercero
Efectos de la promesa
86. Enunciación ……………………………………………………………………………. 177
Sección primera
Obligación de otorgar el contrato prometido
87. Pauta………………………………………………………………………………………178
88 A. Características de la obligación de
otorgar el contrato prometido: enunciación……………………………….179
89 A1. La obligación de otorgar el contrato prometido es de hacer ………..179
90 A2. Carácter mueble………………………………………………………………………180
91 A3. Carácter indivisible …………………………………………………………………. 181
92 A4. Normalmente fungible……………………………………………………………. 181
93 A5. Carácter transmisible………………………………………………………………. 181
94 A6. Cesión de la promesa ……………………………………………………………….182
95 A7. Prescripción de la promesa: referencia………………………………………182
96 B. La promesa no produce efectos reales……………………………………….183
97 C. Inscripción de la promesa en registros públicos………………………….184
Sección segunda
Otras obligaciones en la promesa
98. Enunciación …………………………………………………………………………….185
99 A. Otras obligaciones estipuladas por las partes…………………………….186
A1. Las obligaciones del contrato definitivo………………………….. 186
A2. Obligaciones propias de la promesa…………………………………187
A3. Contratos anexos a la promesa……………………………………….. 188
100 B. Obligaciones para el cumplimiento mismo de la promesa………….189
A. Estipulación expresa de la obligación señalada……………….. 192
B. Estipulación como condición. ………………………………………….193
C. Que en la promesa nada se diga. ……………………………………. 194
101 C. Variaciones de las prestaciones del contrato definitivo
durante la vigencia de la promesa……………………………………………..195
C1. El precio de la compraventa prometida…………………………….195
C2. Entrega de la cosa. ………………………………………………………….197
Sección tercera
Cumplimiento e incumplimiento de la promesa
102. Enunciación …………………………………………………………………………….198
103. Cumplimiento voluntario de la promesa……………………………………199
104. Incumplimiento de la promesa………………………………………………..200
105. Derechos del acreedor en el incumplimiento imputable……………200
106 A. La mora del deudor………………………………………………………………….201
107 A1. Cuando el deudor está en mora en la promesa…………………………. 202
108 A2. Cumplimiento recíproco…………………………………………………………. 204
109 A3. Excepción del contrato no cumplido………………………………………….210
110 B. Apremio al deudor……………………………………………………………………211
111 C. Cumplimiento forzado de la promesa ………………………………………. 212
112 D. La indemnización de perjuicios en la promesa …………………………..214
Capítulo cuarto
Extinción de la promesa
113. Enunciación ……………………………………………………………………………. 217
114 A. La resolución por incumplimiento en la promesa……………………….218
115 B. El plazo extintivo y la llamada caducidad de la promesa …………… 224
116 B1. La tesis de la “caducidad”………………………………………………………….225
117 B2. Refutación de la tesis de la “caducidad”……………………………………..228
118 B 3. Conclusión ………………………………………………………………………………232
119 C. La imposibilidad y el riesgo en la promesa…………………………………233
120 D. La prescripción en la promesa …………………………………………………..234
121. Efectos de la extinción de la promesa ………………………………………..235
122. La demanda de precario …………………………………………………………..237
123. Otras situaciones……………………………………………………………………..237
Parte segunda
La opción y el contrato de opción
La opción y el contrato de opción
124. Enunciación …………………………………………………………………………….241
Capítulo primero
Generalidades
125. La facultad de optar en el derecho…………………………………………….243
126. Conceptos del contrato de opción en el derecho comparado……… 244
127. Dos concepciones en el contrato de opción………………………………..245
128. La opción en la legislación chilena …………………………………………….247
129 A. La opción en el Código de Minería …………………………………………… 248
130 B. El contrato de promesa con arrendamiento y el leasing…………….. 249
131. Otras formas de otorgar contratos de opción …………………………….252
132. Semejanzas y diferencias con otras instituciones jurídicas………….253
133 A. La venta a prueba o al gusto ……………………………………………………..253
134 B. La retroventa, el contrato de opción y la promesa unilateral ……….255
135. Jurisprudencia y doctrina respecto a la retroventa ……………………..257
136. Importancia práctica y teórica de la retroventa…………………………. 260
137 C. El derecho de preferencia o prelación………………………………………..261
138. Necesidad e importancia del contrato de opción………………………. 266
Capítulo segundo
Características del contrato de opción
139. Pauta………………………………………………………………………………………267
140 A. La opción es, en general, contrato unilateral………………………………267
141 B. Es un contrato, en general, oneroso…………………………………………. 268
142 C. Es contrato consensual, por regla general………………………………… 269
143 D. Es contrato principal ………………………………………………………………. 269
144 E. Otras características de la opción…………………………………………….. 270
145 F. Las partes y demás circunstancias particulares de la opción……….. 271
146 G. Los riesgos y eficacia del contrato de opción ………………………………272
Capítulo tercero
La opción minera
147. Breve referencia a las soluciones del Código de Minería……………..275
148. Actos que comprende el artículo 169 del Código de Minería………..276
149. El concepto de la opción en el Código de Minería……………………….277
150. Bienes que pueden ser objeto de los contratos del artículo 169 del
Código de Minería ……………………………………………………………………278
151. Los riesgos del adquirente en los contratos de promesa y opción
mineras……………………………………………………………………………………………….279
Parte tercera
Sustitutos a la promesa y la opción
Sustitutos a la promesa y la opción
152. Enunciación …………………………………………………………………………….283
Capítulo primero
Las arras, señal o seña
153. Pauta………………………………………………………………………………………285
Sección primera
Generalidades
154. Origen y desarrollo de las arras……………………………………………….. 286
155. Las arras en el Código Civil italiano………………………………………….. 288
156. Las arras en el C.C. chileno ………………………………………………………. 290
Sección segunda
Características de las arras
157. Caracteres especiales de las arras ……………………………………………..291
158 A. Las arras constituyen una señal o seña ………………………………………291
159 B. El derecho de retractarse………………………………………………………….292
160 C. Las arras pueden ser
contrato preparatorio o definitivo……………………………………………. 294
161 D. Contrato de aplicación general:
las arras y el contrato de promesa ……………………………………………..295
162 E. Otras características de las arras ……………………………………………… 296
Sección tercera
Los efectos de las arras
163. Enunciación …………………………………………………………………………….297
164 A. Derecho de retractación …………………………………………………………. 298
165 B. Las partes quedan convenidas…………………………………………………. 300
166 C. Restitución de las arras…………………………………………………………….301
167 D. Cumplimiento e incumplimiento de las partes…………………………. 302
168 E. Acciones de las partes si no hay ni retractación ni perfeccionamiento
del contrato……………………………………………………………………………..305
169. Las arras como parte del precio……………………………………………….. 306
170. Las arras en el Código de Comercio……………………………………………307
171. Conclusión …………………………………………………………………………….. 308
Capítulo segundo
Otros sustitutos de uso frecuente
(oferta y aceptación y cierre de negocios)
172. Enunciación …………………………………………………………………………… 309
Sección primera
La oferta (irrevocable) y aceptación
173. Formación del consentimiento …………………………………………………310
174. Su uso para cerrar un negocio…………………………………………………… 312
175. Producido el consentimiento, ¿qué efectos se producen? …………… 313
176 A. Pactos accesorios…………………………………………………………………….. 314
177 B. Entre la oferta y su aceptación se cumplen los requisitos del contrato
de promesa …………………………………………………………………………….. 317
178 C. Demanda de indemnización de perjuicios u otra causal…………….. 319
Sección segunda
El cierre de negocios
179. Enunciación ……………………………………………………………………………. 321
180. Las distintas opciones………………………………………………………………323
181. Validez del cierre de negocios…………………………………………………..324
182. Características del contrato ………………………………………………………325
183. Conclusión ………………………………………………………………………………326
Capítulo tercero
Leasing y arrendamiento con promesa de venta
184. Enunciación …………………………………………………………………………….327
Sección primera
Ley de arrendamiento con promesa de venta
185. Breve análisis del contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa………………………………………………………………329
186. Importancia jurídica del leasing habitacional……………………………. 331
Sección segunda
El contrato de leasing
187. Enunciación ……………………………………………………………………………. 333
188. Concepto. La doctrina ……………………………………………………………… 335
189. Concepto de la jurisprudencia…………………………………………………..336
190. Origen y desarrollo del leasing………………………………………………….338
191. Tipos de leasing……………………………………………………………………… 340
192. Características del contrato de leasing ………………………………………342
193. Validez del leasing …………………………………………………………………..343
195 A. Derechos y obligaciones del arrendatario-adquirente………………..345
196 B. Derechos y obligaciones del proveedor……………………………………..346
197 C. Cumplimiento e incumplimiento en el leasing…………………………..348
C1. Lesión enorme………………………………………………………………. 348
C2. Procedencia del pacto comisorio ……………………………………. 349
C3. Procedencia del caso fortuito…………………………………………. 349
198. Enunciación de otros conflictos………………………………………………… 351
199 A. Competencia y procedimiento…………………………………………………. 351
A1. Procedimiento judicial en el leasing…………………………………351
A2. Aplicación de la Ley del Consumidor ………………………………. 352
200 B. Responsabilidad del dueño de
un vehículo en caso de accidente del tránsito…………………………….. 353
201 C. Pago de la multa pactada. Jurisprudencia ………………………………… 355
202. Análisis de la jurisprudencia …………………………………………………….359
203. Conclusiones sobre la figura jurídica del leasing ……………………….. 361
Parte cuarta
Situaciones importantes que
afectan a los actos analizados
Situaciones importantes que
afectan a los actos analizados
204. Enunciación …………………………………………………………………………….365
Capítulo primero
La situación actual del derecho de bienes, especialmente raíces
205. Introducción ……………………………………………………………………………367
206. Evolución del derecho de bienes raíces ……………………………………..369
207. Ley General de Urbanismo y Construcciones y
Ministerio de Vivienda……………………………………………………………..372
208. Breve resumen de nuestra evolución urbana…………………………….. 373
209. Algunas normas de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones ……………………………………………………………………….. 377
210. Legislación sobre bienes raíces rústicos……………………………………..379
211. El D.F.L. Nº 2. Plan habitacional………………………………………………… 381
Capítulo segundo
Responsabilidad en la primera venta de una construcción
212. Enunciación …………………………………………………………………………….385
213 A. Legislación vigente…………………………………………………………………..386
214 B. Normas de procedimiento: demanda colectiva………………………….386
215 C. Responsabilidad del propietario primer vendedor……………………..388
216 D. Naturaleza jurídica. Jurisprudencia…………………………………………..388
217 E. Otras responsabilidades…………………………………………………………..392
218 F. Límites a la libre contratación …………………………………………………..393
219. Prescripción…………………………………………………………………………….394
220. Indemnizaciones establecidas por los tribunales……………………….397
221. Conclusiones……………………………………………………………………………401
Capítulo tercero
Promesa de venta de propiedades en construcción
222. Introducción. Legislación especial …………………………………………… 403
223. Las normas civiles de la ley ………………………………………………………404
224. El objetivo de la ley …………………………………………………………………404
225. Quiénes deben otorgar la garantía ………………………………………….. 406
226 A. Los sujetos en esta exigencia legal…………………………………………… 406
A1. Personas afectadas…………………………………………………………406
A2. La hipoteca y la compraventa………………………………………….407
227 B. Los requisitos en el caso de no existir recepción definitiva de la
propiedad objeto de promesa u otro acto que se le asimile ……….. 408
228. Compraventa de inmuebles hipotecados…………………………………..410
229. Constitución de la garantía………………………………………………………. 413
230 A. Cómo debe otorgarse el contrato……………………………………………… 413
231 B. Las garantías posibles………………………………………………………………416
232. Reemplazo de la garantía ………………………………………………………… 417
233. Sanción en caso de infracción……………………………………………………418
Capítulo cuarto
Los loteos y las poblaciones irregulares
234. Enunciación …………………………………………………………………………….421
235. Concepto de población en estado irregular………………………………. 422
236. Trámites posteriores al decreto presidencial…………………………….. 424
237. Reglamentación actual de loteos y subdivisiones de terrenos……. 424
Apéndice
Conclusiones
238. Necesidad de la reforma legal…………………………………………………..427
Bibliografía………………………………………………………………………………………… 429