La redacción y publicación de este libro ha sido fruto de una investigación permanente, en donde el autor ha recopilado información respecto a las herramientas que los “propietarios, rentistas, inversionistas, corredores inmobiliarios, brokers y administradores de inmuebles”, deben conocer para minimizar el riesgo en la operación de arriendo de inmuebles.
Los bienes raíces sin duda son una de las inversiones más requeridas por los inversores en Chile y en el mundo. Según los expertos, el último tercio de su patrimonio neto lo contemplan en invertir en inmuebles: predios urbanos y agrícolas; viviendas, casas y departamentos; bodegas; estacionamientos; locales comerciales; sitios industriales; parcelaciones y loteos, y en nuestro país existen más de nueve millones de inmuebles.
Puede leer este manual de consulta desde el principio hasta el final, o bien recurrir a su índice para poder revisar el material e información que sea de su interés, en donde encontrará la historia de la vivienda y el arriendo en Chile; determinar quiénes son buenos inquilinos; cómo arrendar a personas naturales chilenas y extranjeras; los requisitos que deben cumplir para las empresas y sociedades; qué tipos de garantías reales y personales se aconsejan; cómo informar morosidades al Boletín Comercial y a DICOM; cuáles son las señales de alerta y los riesgos asociados; formularios de contratos, cláusulas, anexos, acta de entrega, finiquito y término de contrato, leyes, artículos y mucho más.
Un “gurú de la morosidad” puede causarnos grandes estragos en nuestra economía, sobre todo, si nuestra capacidad financiera y de crédito se encuentra asociada al pago de dividendos mensuales. El conocimiento y la experiencia son y serán tu mayor riqueza.
ÍNDICE
Prólogo 11
Introducción 15
Capítulo 1
Historia de la Vivienda y el Arriendo. Actualidad
Introducción 19
Crecen las actividades productivas y extractivas 20
Ley de Habitaciones Obreras 20
Nuevas Construcciones bajo la Ley de 1906 22
Las Municipalidades construían Habitaciones Baratas 23
Ley de Habitaciones Baratas 25
Sobretasa para los Sitios Eriazos 26
Exención 27
Aseo Municipal y Servicios 27
Vivienda = Derecho Humano 27
Caja de Habitación y migración del campo a la ciudad 29
El Déficit Habitacional continúa 31
Crisis Habitacional 31
Metros cuadrados: viviendas sociales y condominios 32
Tomas de terreno como solución habitacional 33
Creación del SERVIU 33
Bien de Consumo 34
Censo del año 2017 36
Edificios Multy Family 36
Nanoviviendas 37
¿En Chile hay más propietarios que arrendatarios? 39
¿Cuáles son los ingresos de los chilenos? 43
Ingresos de los hogares 44
¿Han aumentado los precios de las viviendas? 45
Relación Precio de la Vivienda contra Remuneraciones 2010-2018 46
¿Se puede limitar el valor de la renta? 48
Contrato de Arrendamiento 48
Resumen del Capítulo 50
Capítulo 2
Arriendo, Perfil y Selección de Arrendatarios
Propiedad para Arrendar 53
A] Ubicación 54
B] Calidad 55
¿Cuáles son las etapas de un arrendamiento? 56
¿Cómo debo arrendar una propiedad para minimizar los riesgos de
incumplimiento? 58
Etapas para Selección de un Arrendatario Perfecto 59
1. Determina el perfil de tu arrendatario 59
2. Asesórate por expertos 60
2.1. ¿Cuánto cobran los corredores de propiedades? 62
3. Realiza una promoción adecuada 63
4. Conoce a tu candidato 64
5. Solicita antecedentes y documentación 64
6 Elige a tu arrendatario 65
7. Respeto de las normas del contrato 65
8. Haz que se sienta como en su casa 67
8.1. Derechos de los Arrendatarios 69
9. Contrata un Seguro de Arriendo 72
10. Utiliza las nuevas tecnologías 74
11. No discrimines arbitrariamente 75
¿Quiénes pueden ser considerados buenos arrendatarios? 76
A] Solvente 76
B] Ordenado y responsable 77
C] No tiene deudas morosas informadas 77
D] Estabilidad laboral y familiar 77
E] Puntual 77
F] Cuidadoso 78
G] Respetuoso de las normas legales y contractuales 78
H] No es problemático 78
I] No tiene causas judiciales 78
J] Restituirá el inmueble en buenas condiciones 79
Resumen del Capítulo 79
Capítulo 3
Arriendo a Personas Naturales Chilenas
Introducción 81
Evaluación de los posibles arrendatarios 82
A] Personas Naturales Chilenas 82
1. Liquidaciones de remuneraciones pensiones y boletas [últimos
3-6-12 meses] 83
1.1. Trabajadores dependientes 83
1.1. Trabajadores independientes 84
1.3. Propietarios de Empresas / Sueldo Empresarial 85
2. Certificado de Cotizaciones AFP [Últimos 3-6-12 meses] 86
3. Pago mensual del IVA y/o PPM [Últimos 3-6-12 meses] 87
4. Declaración [es] del Impuesto a la Renta 88
4.1. Impuesto de Primera Categoría 89
4.2. Impuesto Único de Segunda Categoría 90
4.3. Impuesto Global Complementario 90
4.4. Impuesto Adicional 90
5. Carpeta Tributaria Electrónica 91
Del tipo Regular: 92
Del tipo por Mandato: 92
5.1. Opciones de la Carpeta Tributaria 93
5.2. Base imponible 93
5.3. ¿Cómo se genera la carpeta tributaria? 93
5.4. ¿Se puede validar la carpeta tributaria? 94
5.5. Contribuyente que emite boletas de honorarios 94
6. Certificado de Antecedentes Comerciales 95
6.1. ¿Se puede exigir un Informe Comercial o DICOM a los
arrendatarios? 96
7. Certificado de deudas emitido por la CMF 96
8. Cuenta corriente bancaria 96
9. Aval, fiador o codeudor solidario 98
10. Fotocopia de la Cédula Nacional de Identidad por ambos
lados 99
11. Revisión en el Portal Judicial 99
11.1. Consulta Unificada de Causas 100
Resumen del Capítulo 101
Capítulo 4
Arriendo a Personas Naturales Extranjeras
Extranjeros en Chile 103
¿Cuántos extranjeros viven en Chile? 103
Residencia temporaria 105
Residencia Definitiva 106
Visa sujeta a contrato 107
Obtención del Rol Único Tributario para extranjeros 108
Antecedentes requeridos para el trámite 110
Cédula de Identidad para Extranjeros 110
Requisitos para la primera solicitud de Cédula de Identidad de
Extranjero 111
Requisitos para el arriendo a extranjeros 111
1. Contrato de trabajo 113
2. Liquidaciones de remuneraciones de los últimos 3-6-12
meses 114
3. Comprobante de pago de cotizaciones previsionales [3-6-12
meses] 115
4. Visa temporaria o permanente de residencia legal en Chile 115
5. Codeudor solidario 116
6. Pedir referencias a exarrendadores o empleadores 116
6.1. Falsificaciones de documentos 117
7. Entrevista con el candidato 118
8. Copia de la Cédula de Identidad para Extranjeros 119
9. Revisión de causas en www.poderjudicial.cl 119
10. Informe Comercial y Financiero 119
Cláusula diplomática 120
¿Se paga en pesos, UF o dólares? 121
Cuenta corriente bancaria para extranjeros 121
Resumen del capítulo 122
Capítulo 5
Arriendo a Personas Jurídicas
Introducción 125
Personas jurídicas 126
Antecedentes que debemos solicitar 127
1. Estatutos sociales 127
2. Inscripción de los Estatutos en el Registro de Comercio 129
3. Publicación en el Diario Oficial 130
4. Certificado de Vigencia de la Persona Jurídica 132
4.1. Certificados del Registro de Comercio 132
4.2. Certificados del Registro de Empresas y Sociedades 132
5. Rol Único Tributario de la Sociedad 133
5.1. Antecedentes requeridos para el trámite 133
6. Cédula Nacional de Identidad y Rol Único Tributario de los socios
representantes 134
7. Declaraciones de pago mensual de impuestos [IVA o PPM]
[Últimos 3-6-12 meses] 134
8. Dos últimas declaraciones del Impuesto a la Renta 135
9. Balance Anual [Si procede] 135
10. Certificado de antecedentes comerciales y financieros, de la
sociedad y de los socios 136
11. Antecedentes básicos de los socios representantes 137
12. Antecedentes del aval, fiador o codeudor solidario 138
13. Revisión en el Poder Judicial 138
Cartolas de la cuenta corriente bancaria 138
Resumen del Capítulo 139
Capítulo 6
Entrevista Personal y Contrato de Arrendamiento
Entrevista Personal 141
Elementos para considerar 143
Comunicación No Verbal 144
¿Cuánta información contiene la Comunicación No Verbal? 145
¿Somos conscientes de ello? 147
¿Hasta qué punto las emociones que expresamos son universales? 147
Importancia para la selección de Arrendatarios 148
Grafología 149
Redacción de un contrato de arrendamiento 152
Antecedentes mínimos del Contrato de Arriendo 154
A] Preámbulo 154
B] Individualización del inmueble y objeto del contrato 154
C] Plazo, renta y garantías 155
D] Obligaciones, multas y prohibiciones 155
E] Mejoras, término, pago de costas y suscripción del contrato 156
Los contratos de arriendo en EE.UU. pueden incluir 156
A] Preámbulo, renta y ocupantes 156
B] Objeto, vigencia y condiciones de la vivienda 157
C] Normas de conducta 157
D] Depósitos en garantía 157
E] Término, multas, subarrendamiento, reparaciones y obligaciones 158
¿Puede el dueño solicitar un codeudor solidario o bien otra garantía
personal o real? 159
¿Es aconsejable solicitar documentar el año de arriendo en cheques? 161
Mes de garantía 163
Cláusula de ejemplo: 163
¿Puedo subir información sobre el incumplimiento a bases de datos
públicas? 164
Cláusula de ejemplo: 165
¿Qué documentos debiera solicitar el arrendatario al arrendador? 165
¿Es conveniente y necesario que me asesore por un experto? 166
¿Por qué elegir a un Corredor de Propiedades? 168
¿Cómo deben trabajar los Corredores de Propiedades? 169
Resumen del Capítulo 170
Capítulo 7
Acta de Entrega, Inventario y Finiquito de Contrato de
Arrendamiento
¿Cuáles son los documentos que deben complementar el arriendo? 171
A] Acta de entrega del inmueble 171
B] Inventario 174
C] Carta de Término de Contrato de Arrendamiento 175
Carta de Término Anticipado de Contrato de Arrendamiento 176
D] Término y finiquito de contrato de arrendamiento 178
Término y finiquito de contrato de arrendamiento 178
Resumen del Capítulo 181
Capítulo 8
Deudores Morosos en Chile
Situación País 183
Deuda Buena versus Deuda Mala 183
XXXI Informe de Deuda Morosa / Universidad San Sebastián y
Equifax 185
Cifras generales 186
Deudores en Chile 186
Análisis por tramo de edad 186
Por ciudad, comuna y género 187
Alternativas para renegociar 187
¿Quién tiene la culpa, el chancho o el que le da el afrecho? 188
Arrendatarios morosos 190
A] Deudor ocasional 190
B] Deudor insolvente 191
C] Deudor Gurú de la Morosidad 191
¿Qué nos dice la Ley Nº 19.628 sobre la publicación de información
respecto de deudas? 192
Responsable de Banco de Datos Personales 195
Instituciones relevantes para el Análisis de Riesgo 196
Resumen del Capítulo 197
Capítulo 9
El Boletín Comercial
Base de Datos de Morosidad en Sistemas Financiero/Comercial –
INFOCOM 199
¿Qué es el Boletín Comercial? 199
Historia del Boletín Comercial 201
Informe Comercial 202
¿Qué información puedo conocer en el Informe Comercial? 203
¿Qué tipos de documentos aparecen en el Informe Comercial? 204
Motivos y causales del protesto de cheques u órdenes de pago 205
Tipo de Crédito 205
Clases de Riesgo 206
¿Quién puede solicitarlos? 206
¿Puedo informar deudas por servicios básicos y por educación? 207
Otros Informes 208
Portales pagados y gratuitos para informar a arrendatarios morosos 208
Resumen del Capítulo 211
Capítulo 10
Certificado de Deudas Financieras
¿Qué es la Comisión de Mercado Financiero? 213
Informe de deudas del Mercado Financiero 213
¿Qué es el Informe de Deudas de la CMF? 213
¿Cómo se obtiene el Certificado de Deuda? 214
Beneficiarios 215
Documentos requeridos: 215
Para el trámite en línea: 215
Para el trámite en oficina: 215
En oficinas CMF: 215
Paso a paso: trámite en línea 216
Tipos de deuda que incluye el Informe de la CMF 217
A] Deuda Directa 217
B] Deuda Indirecta 217
C] Deuda con Mora 218
D] Monto Disponible 218
¿Costo del Certificado de deuda de la CMF? 218
¿Qué vigencia tiene? 218
Importancia en la selección de arrendatarios 219
¿Cómo se eliminan las morosidades? 220
¿Cómo se eliminan las deudas castigadas o caducas? 220
Ex Presidentes de Chile y Parlamentarios 221
Propiedades no regularizadas 223
Si la acción no está prescrita, se puede demandar 224
Suspensión de la Información de Morosidad 225
Eliminación de deuda castigada por la CMF 226
Portales pagados y gratuitos para informar a arrendatarios morosos 208
Resumen del Capítulo 211
Capítulo 10
Certificado de Deudas Financieras
¿Qué es la Comisión de Mercado Financiero? 213
Informe de deudas del Mercado Financiero 213
¿Qué es el Informe de Deudas de la CMF? 213
¿Cómo se obtiene el Certificado de Deuda? 214
Beneficiarios 215
Documentos requeridos: 215
Para el trámite en línea: 215
Para el trámite en oficina: 215
En oficinas CMF: 215
Paso a paso: trámite en línea 216
Tipos de deuda que incluye el Informe de la CMF 217
A] Deuda Directa 217
B] Deuda Indirecta 217
C] Deuda con Mora 218
D] Monto Disponible 218
¿Costo del Certificado de deuda de la CMF? 218
¿Qué vigencia tiene? 218
Importancia en la selección de arrendatarios 219
¿Cómo se eliminan las morosidades? 220
¿Cómo se eliminan las deudas castigadas o caducas? 220
Ex Presidentes de Chile y Parlamentarios 221
Propiedades no regularizadas 223
Si la acción no está prescrita, se puede demandar 224
Suspensión de la Información de Morosidad 225
Eliminación de deuda castigada por la CMF 226
4. Continua movilidad geográfica 252
5. Elocuencia 253
6. Deseo de cerrar la operación de inmediato 253
7. Resistencia a las multas y a establecer una garantía personal 254
8. Juicios laborales, previsionales y civiles 255
Resumen del Capítulo 257
Capítulo 13
Casos Reales
A] Un mal asesor, una posible extorsión y un pésimo resultado 259
B] Un bote y dos toneladas de escombros y basuras 261
C] Una sociedad de fachada y una gran [pésima] sorpresa 263
D] Un lanzamiento frustrado 264
E] Pago por adelantado, problema probable 266
Cuanto mayor es la renta, mayor probabilidad de que se produzca
un impago 267
Más miedo tras el nuevo decreto del alquiler en España 267
Un vistazo a los archivos de morosos 269
Se puede conocer el ratio de endeudamiento del inquilino, la
veracidad de los datos personales o sus antecedentes de
morosidad 269
Nóminas y avales falsos 270
Resumen del Capítulo 272
Capítulo 14
Formularios de Contratos de Arrendamiento
Introducción 275
A] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PREDIO URBANO
HABITACIONAL 277
B] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE DEPARTAMENTO 287
C] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL 294
D] CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE ESTACIONAMIENTO 304
E] CONTRATO DE ARRIENDO BODEGA 311
Capítulo 15
Normas Legales
Código Civil 323
Libro IV – Título XXVI. DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 323
1. Del arrendamiento de cosas 323
2. De las obligaciones del arrendador en el arrendamiento de
cosas 324
3. De las obligaciones del arrendatario en el arrendamiento de
cosas 328
4. De la expiración del arrendamiento de cosas 331
5. Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios 336
Código de Procedimiento Civil 338
Título VI Libro III. DE LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 338
1. Del desahucio, del lanzamiento y de la retención 338
2. De la terminación inmediata de arrendamiento 341
Ley Nº 18.101. FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE
ARRENDAMIENTO
DE PREDIOS URBANOS 344
Introducción 344
Legislación actual 344
Ley Nº 18.101 QUE FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS 347
Título I. Ámbito de aplicación de la ley 347
Título II. Desahucio y Restitución 348
Título III. De la competencia y del procedimiento 349
Título IV. Disposiciones Generales 354
Título V. Disposiciones Varias 356
Disposiciones Transitorias 358
Conclusiones 363
Agradecimientos Especiales 367
