Este volumen trata sobre el arrendamiento, contrato de vital importancia por corresponder a una de las convenciones más utilizadas, sin duda un aporte para el estudio de la jurisprudencia, especialmente para jueces, abogados, académicos y estudiantes.
Reúne sumarios de las principales sentencias dictadas por nuestros tribunales de justicia, los fallos relevantes que se han dictado relativos al arrendamiento, los temas que abarca son:
-Obligaciones del arrendatario
-Obligaciones del arrendador
-Obligaciones del arrendador
-Término del contrato de arrendamiento
-Término del contrato de arrendamiento
-Término del contrato de arrendamiento
-Derecho legal de retención
-PROCEDIMIENTOS MONITORIO DE COBRO DE RENTAS DE ARRENDAMIENTO
Capítulo I
Contrato de arrendamiento
Prestación debida afectada por fuerza mayor. Si sobreviene una
imposibilidad de gozar del objeto según el fin del contrato, la
reciprocidad de las obligaciones no justifica la retención del
precio anticipado…………………………………………………………………….. 1
Concepto y características del contrato de arrendamiento. Pago
de renta. Acreditación del pago…………………………………………………. 5
Contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos.
Indemnización de perjuicios derivada del incumplimiento de contrato
se rige por Código Civil…………………………………………………………… 8
Contrato de arrendamiento. Abono de expensas o mejoras.
Presupuestos de procedencia de reembolsar el costo de las
mejoras útiles…………………………………………………………………………. 9
Contrato de arrendamiento que estipula vigencia de cinco años.
Improcedencia de calificar contrato como de duración indefinida……… 11
Capítulo II
Obligaciones del arrendatario
Cobro por daño emergente. Es del arrendatario la obligación
de emplear en conservación de la cosa el cuidado de un buen
padre de familia………………………………………………………………………. 13
Pérdidas experimentadas por el arrendatario no pueden ser im-
putadas al arrendador. Inexistencia de hipótesis de caso fortuito
o fuerza mayor ……………………………………………………………………….. 16
Incumplimiento del deber de entregar el inmueble arrendado
habilitado para el fin estipulado en el contrato ……………………………. 18
Término de contrato por culta del arrendatario. Aplicación del
artículo 1945 del Código Civil. Procedencia de indemnización
de perjuicios…………………………………………………………………………… 19
Falta de pago de la renta. Improcedencia del enriquecimiento
sin causa. Rechazo del pago de rentas correspondiente al período
que restaba para el natural vencimiento del contrato por
no existir perjuicio para el arrendador ……………………………………….. 21
Principio de autonomía de la voluntad. Partes pactaron un
pacto comisorio calificado. Tribunal desconoció los términos
del contrato que sirve de fundamento a la demanda …………………….. 23
Obligación del arrendatario de indemnizar los perjuicios cuando
el contrato de arrendamiento expira por culpa suya y de pagar
la renta por el tiempo que falte hasta el término del contrato………… 25
Capítulo III
Obligaciones del arrendador
Arrendador debe cumplir no sólo con las exigencias físicas
materiales del inmueble para el uso contratado, sino también
con la posibilidad jurídica de realizarlo……………………………………… 27
Corte de servicios básicos por rentas morosas. Arrendador no
está facultado para cortar los servicios básicos a un arrendatario
moroso. Autotutela………………………………………………………………….. 28
Suficiencia probatoria para acreditar la existencia del contrato
de arrendamiento y el no pago de las rentas. Procedencia del
término del contrato de arrendamiento ………………………………………. 30
Obligación del arrendatario de pagar la renta, los gastos por
servicio y demás consumos domiciliarios devengados durante
la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble o
el pago…………………………………………………………………………………… 31
Improcedencia del enriquecimiento sin causa. Rechazo del
pago de rentas correspondiente al período que restaba para el
natural vencimiento del contrato por no existir perjuicio para
el arrendador ………………………………………………………………………….. 32
Interrupción del suministro eléctrico constituye una vía de
hecho ilegítima y no autorizada por el ordenamiento jurídico
para presionar al arrendatario al cumplimiento de sus obliga-
ciones……………………………………………………………………………………. 33
Carta de pago. Recibo de pago de rentas hace presumir el pago
de los períodos anteriores…………………………………………………………. 35
Obligación de pagar las rentas se mantiene hasta la restitución
del inmueble…………………………………………………………………………… 36
Rebaja de renta de arrendamiento. Insuficiencia probatoria
para acreditar los supuestos que de acuerdo a la ley autorizan
a obtener una rebaja de la renta…………………………………………………. 36
Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de
la obligación del arrendatario de pagar la renta …………………………… 38
Cumplimiento de contrato. Contrato de arrendamiento, ca-
racterísticas. Obligaciones del arrendador y del arrendatario.
Principio de autonomía de la voluntad en el derecho de los
contratos………………………………………………………………………………… 39
Terminación de contrato de arrendamiento. Finalidad de la regla
del artículo 1570 del Código Civil…………………………………………….. 41
Comodato precario. Existencia de un comodato precario al
no haberse pactado renta alguna por el uso del bien. La renta
constituye un elemento de la esencia del contrato de arrenda-
miento………………………………………………………………………………….. 42
Obligación del arrendatario de pagar la renta, los gastos por
servicio y demás consumos domiciliarios devengados durante
la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble o
el pago…………………………………………………………………………………… 43
Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar
la renta. Obligaciones denunciadas como incumplidas por el
demandado que no están vinculadas con el contrato de
arrendamiento ……………………………………………………………………………….. 44
Obligación del arrendatario de pagar la renta acordada hasta la
restitución. Proscripción del enriquecimiento sin causa ……………….. 45
Obligación del arrendatario de indemnizar los perjuicios cuando
el contrato de arrendamiento expira por culpa suya y de pagar
la renta por el tiempo que falte hasta el término del contrato………… 46
Causales de término del contrato de arrendamiento. Restitución
del inmueble arrendado antes del plazo acordado en el contrato.
Obligación del arrendador de pagar la renta hasta el tiempo
estipulado para el término del contrato………………………………………. 47
Renta de arrendamiento pactada en base a porcentaje de ventas
netas mensuales. Incumplimiento de la obligación del arrenda-
tario de hacer entrega de información de las ventas mensuales
netas a objeto de hacer efectivo el cálculo íntegro de las rentas
de arrendamiento…………………………………………………………………….. 50
Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar la
renta. Celebración de un contrato de promesa de compraventa
entre el arrendador y un tercero que no infringe las cláusulas
prohibitivas del arrendamiento …………………………………………………. 51
Derecho del arrendador de hacer cesar el contrato de arrenda-
miento cuando el arrendatario incurra en la mora de un período
entero en el pago de la renta, después de dos reconvenciones
de pago………………………………………………………………………………….. 52
Restitución de inmueble por terminación del arrendamiento.
Extinción del derecho del arrendador. Obligación del arren-
datario de pagar al nuevo propietario la renta acordada con el
antiguo hasta la restitución……………………………………………………….. 53
Obligación del arrendatario de pagar al nuevo propietario
la renta acordada con el antiguo hasta la restitución. Alteración
en el monto de la renta implica un nuevo acuerdo
de voluntades………………………………………………………………………… 55
Contrato de arrendamiento por plazo determinado y con ocasión
de la celebración de un contrato de promesa de compraventa.
Renovación tácita del contrato de arrendamiento. No haberse
celebrado la promesa de compraventa no justifica el incumplimiento
de las obligaciones del contrato de arrendamiento …………… 56
Terminación de contrato de arrendamiento. Prevención: Arren-
datario que continúa gozando el inmueble después de expirado
el contrato está obligado a pagar las rentas hasta la época de la
restitución………………………………………………………………………………. 57
Devolución garantía de arrendamiento. Acreditada la existencia
del contrato y pago de la garantía por parte del arrendatario
corresponde al demandado acreditar extinción de la obligación
de restituir la garantía………………………………………………………………. 59
Terminación de contrato de arrendamiento. Voto disidente:
Arrendador cambió chapa de inmueble y desalojó los enseres
que se encontraban en su interior. Cumplimiento de la obliga-
ción de restitución de la propiedad ……………………………………………. 60
Restitución del bien arrendado. Extinción del derecho del
arrendador. Obligación del adquirente a título oneroso del
bien arrendado de respetar el arrendamiento cuando ha sido
contraído por escritura pública………………………………………………….. 61
Restitución del inmueble arrendado con daños que se alejan del
uso normal del mismo. Indemnización de perjuicios por daño
patrimonial…………………………………………………………………………….. 63
Restitución de inmueble arrendado. Renuncia de la condición
resolutoria ordinaria cuando ha sido establecida a favor del
acreedor. Voluntad real de los contratantes…………………………………. 64
Restitución de inmueble arrendado. Vencimiento del plazo
acordado en el contrato para restituir el inmueble arrendado………… 66
Restitución de inmueble arrendado. Expresión utilizada por las
partes en el contrato que resulta clara. Preferencia de la interpre-
tación de una cláusula en el sentido que produzca algún efecto ………. 67
Restitución del inmueble arrendado. Renovación del contrato
a plazo fijo por períodos de un año. Procedencia de solicitar
la restitución antes de llegado el plazo cuando se funda en un
incumplimiento del arrendatario……………………………………………….. 68
Restitución de inmueble arrendado. Interpretación de las cláu-
sulas del contrato en virtud de la aplicación práctica que hayan
hecho ambas partes. Interpretación de las cláusulas ambiguas
a favor del deudor …………………………………………………………………… 69
Incumplimiento de la obligación del arrendatario de restituir
el bien arrendado en buen estado no afecta intereses extrapa-
trimoniales del arrendador cuya actividad es el arrendamiento
de locales comerciales……………………………………………………………… 71
Improcedencia de restituir el inmueble al demandante que no
es propietario ni tenía facultad para subarrendar. Restitución
al legítimo propietario del inmueble ………………………………………….. 72
Terminación del contrato de arrendamiento por expiración
del plazo convenido. Inmueble arrendado que se encuentra
desocupado…………………………………………………………………………… 73
Validez del arrendamiento de cosa ajena. Dueño del inmueble
no está obligado a respetar el arrendamiento celebrado antes
de haber adquirido el dominio de la cosa……………………………………. 74
Contrato de arrendamiento que depende de la voluntad en
contrario de alguna de las partes es de carácter indefinido, no
de plazo fijo. Tratándose de un contrato indefinido el arren-
datario no tiene las facultades de restituir el inmueble antes
de la expiración del plazo y de pagar la renta hasta el día de
la restitución…………………………………………………………………………. 75
Arrendatario debe pagar la renta estipulada hasta la restitución
del inmueble. Concepto de las modalidades. Mecanismo esta-
blecido para el cobro de la renta no constituye una condición ………. 76
Recurso de protección. Impedir la entrada de la recurrente a la
propiedad arrendada altera el statu quo vigente ………………………….. 78
Recurso de protección. Clausura y corte de suministro básicos
de locales comerciales arrendados…………………………………………….. 80
Cumplimiento de contrato. Obligaciones del arrendador y del
arrendatario. Principio de autonomía de la voluntad en el de-
recho de los contratos………………………………………………………………. 81
Obligación del arrendador a sanear los vicios redhibitorios de
la cosa, sean o no conocidos por éste y aun cuando su causa
sea posterior al contrato …………………………………………………………… 82
Excepción de contrato no cumplido. Requisito de procedencia
de la excepción de contrato no cumplido de existencia de simultaneidad
entre las obligaciones recíprocas incumplidas………….. 84
Derecho del arrendatario a pedir la rescisión cuando la cali-
dad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido
arrendada……………………………………………………………………………… 87
Indemnización de perjuicios por responsabilidad contractual.
Actos de hostigamiento ejercidos por el arrendador en contra
del arrendatario ………………………………………………………………………. 88
Obligación del arrendador de mantener la cosa en estado de
servir para el fin a que ha sido arrendada. Reparaciones nece-
sarias son de cargo del arrendador…………………………………………….. 90
Terminación de contrato de arrendamiento. Acuerdo contractual
sobre el único objeto al que debía ser destinado el inmueble
arrendado……………………………………………………………………………….. 91
Recurso de protección. Cambio de chapa de oficina por parte
del arrendador. Incumplimiento de la obligación del arrendador
de asegurar el uso y goce tranquilo del inmueble arrendado…………. 92
Cumplimiento de contrato. Arrendador que imposibilita la ocu-
pación de local comercial arrendado. Daño moral provocado
por el incumplimiento contractual del arrendador……………………….. 95
Concepto de reparaciones locativas. Daños por filtraciones
generadas por lluvias y fuertes vientos no constituyen re-
paraciones locativas. Daños que deben ser reparados por el
arrendador…………………………………………………………………………. 96
Cumplimiento de contrato de arrendamiento. Responsabilidad
del arrendador. Demandado que no forma parte de la relación
contractual……………………………………………………………………………… 97
Capítulo IV
Procedimiento monitorio para el cobro de rentas
Cobro monitorio en arrendamiento. Ley no exige acompañar
el contrato de arriendo materia del juicio, sino todos los ante-
cedentes que sirvan de fundamento a la acción …………………………… 99
Plazo para deducir acción de precario. Plazo para oponerse a la
resolución que acoge la demanda de precario. El procedimiento
de cobro de rentas de arrendamientos se aplica a la acción de
simple precario……………………………………………………………………….. 101
Cobro de rentas de arrendamiento y restitución del inmueble
arrendado. Artículo 18 A de la Ley No 18.101 no exige una
determinada particularidad o formalidad en relación al contrato
propiamente tal……………………………………………………………………….. 103
Acción de precario. Procedimiento monitorio de cobro de ren-
tas de arrendamientos se aplica a la acción de simple precario.
Plazo legal para oponerse a la resolución que acoge la demanda
de precario es de 10 días corridos……………………………………………… 104
Acción de precario conforme al artículo 18 F de la Ley
No 18.101. Proceso monitorio, que es aplicable a la acción de
precario, no prevé la rendición de medios de prueba sino sólo
su anuncio ……………………………………………………………………………… 106
I. El artículo 13 de la Ley No 18.101 es aplicable a los juicios de
comodato precario. II. Regulación de procedimiento monitorio.
III. Fuerza ejecutiva de sentencia monitoria ……………………………….. 109
Acción de precario en procedimiento monitorio para restitución
de inmueble. Requisitos de procedencia…………………………………….. 112
Acción de precario y análisis de recurso de casación en el fondo.
Aplicación errónea de normas procesales en juicio de precario.
Exigencia de título oponible al demandante en acción de precario ……… 114
Ocupación ilegal de inmueble. Falta de celeridad en la tramita-
ción de las acciones legales previstas para obtener la restitución
de bien inmueble. Recurso de protección no es un sustituto
procesal ……………………………………………………………………………….. 116
Juicio arbitral sobre arrendamiento de bienes raíces urbanos.
En procedimiento monitorio sólo será apelable la resolución
que se pronuncie respecto de la oposición del deudor………………….. 119
Capítulo V
Término del contrato de arrendamiento
I. Hipótesis invocada para poner término al contrato de arrenda-
miento. II. Excepción de contrato no cumplido y de nulidad de la
obligación de pagar las rentas. III. Cláusula penal tiene carácter
de indemnización moratoria. IV. Pago de las obligaciones………………. 121
Terminación de contrato de arrendamiento de bien mueble.
Eventual consignación del capital de la deuda no puede con-
ducir al rechazo de la demanda de término de contrato. Implica
un enriquecimiento sin causa el demandarse el cobro de rentas
impagas y vencidas futuras, la opción de compra y el pago de
indemnización compensatoria…………………………………………………… 125
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas ……………………………………………………………………………………. 129
Contrato de arrendamiento con plazo determinado. Renovación
automática del contrato. Incorrecta aplicación de la institución
del desahucio………………………………………………………………………….. 130
Término del contrato de arrendamiento. Determinación de la
suerte de la prestación debida afectada por fuerza mayor …………….. 133
Recurso de casación en procedimiento de arrendamiento.
Necesidad de fundamentar errores de derecho y de explicar
contenidos jurídicos………………………………………………………………… 137
Terminación de contrato de arrendamiento. Ni la acción de
terminación por no pago de las rentas, así como tampoco la de
desahucio requieren de la voluntad del arrendatario para operar.
Procedencia de la restitución del inmueble y del pago de las
rentas adeudadas …………………………………………………………………….. 139
Extinción de Derecho de Arrendador. I. Existencia del con-
trato de arrendamiento. II. Interpretación del Código Civil.
III. Sucesión de derechos y obligaciones por fallecimiento.
IV. Continuidad de los herederos como arrendadores…………………. 143
Recurso de casación en término de contrato de arrendamiento:
Denuncia de nulidad sustancial, vulneración del objeto del con-
trato y la excepción de contrato no cumplido, falta de legitimación
ad causam, excepción de nulidad de la obligación, excepción de
resolución de la obligación, rescisión del contrato ………………………… 147
Terminación de contrato de arrendamiento. Tratándose de una
renta mensual, debe ser pagada a más tardar el último día de
cada período. Insuficiencia probatoria para acreditar el pago
de las rentas y cuentas de servicios……………………………………………. 150
Juicio sumario de terminación de contrato de arriendo. Pago de
las rentas insolutas y servicios domiciliarios. Infracción referida
a las normas sobre interpretación de los contratos……………………….. 152
Recurso de casación en arrendamiento. Causal de nulidad
formal por omisión en decisión del asunto controvertido. Li-
mitación de causales de nulidad en leyes especiales. Reclamo
de infracción a disposiciones del Código Civil y de la Ley
No 18.101 ………………………………………………………………………………. 154
Terminación del contrato de arrendamiento por no pago rentas.
Restricciones de la pandemia no califican por sí solas como
eximentes para el cumplimiento de las obligaciones de arren-
datario………………………………………………………………………………….. 156
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. Acción por mora de rentas precisas y determinadas
comprende éstas y las que se devenguen durante tramitación
del juicio………………………………………………………………………………… 158
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago rentas.
Procede eximente de responsabilidad por caso fortuito por
medidas de autoridad adoptadas por COVID-19…………………………. 159
Nulidad de contrato de cesión de derecho de arrendamiento y
terminación de contrato de arrendamiento. Contrato de arren-
damiento respecto de predio de carácter indígena sometido a
una normativa y resguardo especial…………………………………………… 161
Terminación de contrato de arrendamiento. Ocupación del
inmueble. Contrato de arrendamiento invocado no es lo sufi-
cientemente apto para extinguir la tenencia del inmueble …………….. 164
Terminación de contrato de arrendamiento. Es improcedente
que por un incumplimiento, el acreedor obtenga el total de
rentas adeudadas y el precio de compraventa sin que surja para
él obligación de hacer la entrega……………………………………………….. 167
Terminación de contrato de arrendamiento. Si demandada
pretendía la declaración de inexistencia del contrato debió
ejercer la acción reconvencional pertinente para ello. Falta de la
declaración sobre el impuesto de primera categoría no conlleva
la nulidad……………………………………………………………………………….. 170
Nulidad absoluta de contrato de arrendamiento y simulación.
I. Desarrollo doctrinario y jurisprudencia de la simulación.
II. Existencia de interés para accionar. III. Principio de la
normalidad. Procedencia de indemnización de perjuicios por
daño moral………………………………………………………………………….. 172
Desahucio de contrato de arrendamiento de inmueble y entrega
inmediata. Facultad para una de las partes, en contrato bilateral,
de poder accionar unilateralmente requiere una interpretación
restrictiva……………………………………………………………………………….. 176
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago rentas.
Procede eximente de responsabilidad por caso fortuito por
medidas de autoridad adoptadas por COVID-19…………………………. 178
Recurso de protección. Información sobre el corte de suministro
eléctrico de departamentos. Arrendatario se encuentra legitima-
do para recurrir ante la amenaza de suspensión del suministro
eléctrico…………………………………………………………………………………. 180
Terminación de contrato de arrendamiento. I. Doctrina de los
actos propios. Principio de buena fe en el cumplimiento de las
obligaciones. II. Arrendador se niega a recibir las rentas de
arrendamiento ………………………………………………………………………… 182
Término anticipado del contrato extinguiendo la obligación
de pagar la renta de los días que faltasen para su cese, si se
encontraba un nuevo arrendatario calificado que continuase
con el contrato………………………………………………………………………… 184
Cumplimiento de contrato de arrendamiento. Entrega de inmue-
ble en condiciones distintas a las recibidas por arrendatario no
impide manifestación de voluntad de terminar el contrato……………. 186
Terminación de contrato de arrendamiento. Corresponde a la
judicatura determinar el plazo de restitución del inmueble al
no existir acuerdo entre las partes……………………………………………… 187
Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de
pactar en contrato de arrendamiento un pacto de honorarios.
Honorarios profesionales por las gestiones de cobranza corres-
ponde al arrendador…………………………………………………………………. 189
Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad privativa
de los jueces del fondo para apreciar la prueba y establecer los
hechos de la causa…………………………………………………………………… 191
Terminación de contrato de arrendamiento. Arrendamien-
to, concepto y características. Facultades del Tribunal de
Casación……………………………………………………………………………….. 192
Terminación de contrato de arrendamiento. Concepto de cláu-
sula penal. Suficiencia probatoria para acreditar antecedente
fáctico que hace operar la cláusula penal……………………………………. 194
Recurso de amparo económico. I. Incumplimiento de un con-
trato suscrito escapa del ámbito de aplicación de la acción.
II. Improcedencia de dejar al libre arbitrio del arrendador la
calificación de la gravedad del incumplimiento de las obliga-
ciones por el arrendatario ………………………………………………………… 195
Terminación de contrato de arrendamiento. Interpretación de
los contratos. Desnaturalización de lo acordado por las partes
permite al Tribunal de Casación revisar la interpretación con-
tractual…………………………………………………………………………………… 197
Terminación de contrato de arrendamiento. Término de con-
trato por mutuo consentimiento. Aplicación de cláusula penal
y restitución de lo arrendado…………………………………………………….. 199
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago de
rentas. Presunción del artículo 1570 del Código Civil. Carta
de pago en arrendamiento de tres períodos determinados y
consecutivos hace presumir pagos de anteriores períodos…………….. 200
Terminación de contrato de arrendamiento. Transacción no pro-
duce cosa juzgada. Incumplimiento del requisito de identidad
de las partes……………………………………………………………………………. 202
Terminación de contrato de arrendamiento. Renovación de
contrato de arrendamiento. Deber de pagar las rentas de arren-
damiento hasta la restitución del inmueble…………………………………. 204
Terminación de contrato de arrendamiento. Procedencia de
la restitución de la garantía entregada por el arrendatario al
término del contrato ………………………………………………………………… 205
Terminación de contrato de arrendamiento. Omisión de la
segunda reconvención de pago en virtud del incidente de co-
rrección del procedimiento planteado en su oportunidad por el
recurrente ………………………………………………………………………………. 206
Cumplimiento de contrato de arrendamiento e indemnización
de perjuicios. Término unilateral y anticipado de contrato
arrendamiento que resulta culpable. Deber de reparar perjuicios
causados al contratante diligente ………………………………………………. 207
Terminación de contrato de arrendamiento. Todos los socios
se encuentran facultados para ejecutar actos conservativos en
los bienes comunes …………………………………………………………………. 209
Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad privativa
de los jueces del fondo para establecer los hechos de la causa………. 210
Terminación del contrato de arrendamiento por extinción del
derecho del arrendador. Improcedencia que alegaciones de
recurrente contravengan las actuaciones que voluntariamente
ejecutó durante el proceso………………………………………………………… 211
Término de contrato de arrendamiento. Prueba que acredita
existencia de arrendamiento e incumplimiento. Restitución del
inmueble………………………………………………………………………………… 212
Terminación de contrato de arrendamiento. Legitimación activa.
Demandado no rindió prueba alguna para acreditar el pago de
las rentas de arrendamiento. No pago de rentas…………………………… 213
Acción de precario. Ocupación no se debe ni a ignorancia ni a
mera tolerancia del actor. Incumplimiento de los requisitos de
la acción de precario ……………………………………………………………….. 215
Terminación de contrato de arrendamiento. Tribunal de Casa-
ción no puede modificar los hechos establecidos por los jueces
del fondo si no hay vulneración de las leyes reguladoras de la
prueba……………………………………………………………………………………. 216
Terminación de contrato de arrendamiento. Procedencia de la
terminación del contrato por el no pago de las rentas…………………… 217
Arrendatario que conocía sin lugar a equívocos o dudas la
especie que arrendaba no puede alegar error en cuanto a ello.
Arrendatario que acepta tramitar las patentes necesarias para
ejercer giro …………………………………………………………………………….. 218
Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del
arrendador y obligaciones del arrendatario se sirven recípro-
camente como causa. Devolución de las rentas pagadas por
anticipado………………………………………………………………………………. 221
Terminación de contrato de arrendamiento. Procede petición
de pago de rentas adeudadas si demandada no acredita pagos
que el actor alega como incumplidos…………………………………………. 223
Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad de dispo-
sición sobre el inmueble permanece en manos del arrendador
y nudo propietario. Constitución de usufructo no elimina la
facultad del arrendador poner término al arrendamiento………………. 224
Terminación de contrato de arrendamiento. Carácter consensual
del contrato de arrendamiento de predios urbanos ………………………. 226
Terminación de contrato de arrendamiento. Subrogación del
nuevo propietario del bien arrendado en los derechos del arren-
dador. Ejercicio de las acciones y derechos que formaban parte
del patrimonio del arrendador…………………………………………………… 227
Terminación de contrato de arrendamiento. Existencia de dos
sentencias firmes y ejecutoriadas antagónicas respecto de una
misma materia, seguidas entre las mismas partes………………………… 228
Terminación de contrato de subarrendamiento. Acuerdo de
las partes sobre el mecanismo de comunicación para evitar la
prórroga automática del contrato ………………………………………………. 232
Terminación de contrato de arrendamiento. Existencia de op-
ciones para el arrendatario en caso que el arrendador se niegue
a recibir el pago de las rentas……………………………………………………. 233
Obligación del arrendatario de pagar la renta, gastos por ser-
vicio y demás consumos domiciliarios devengados durante
la tramitación del juicio y hasta la restitución del inmueble o
el pago ……………………………………………………………………………….. 234
Terminación de contrato de arrendamiento. Obligaciones de-
nunciadas como incumplidas por el demandado que no están
vinculadas con el contrato de arrendamiento………………………………. 235
Terminación de contrato de arrendamiento. Acuerdo de las
partes sobre la vigencia temporal del contrato y el mecanismo
de comunicación para evitar su prórroga automática. Contrato
de arrendamiento a plazo fijo……………………………………………………. 236
Terminación de contrato de arrendamiento por falta de pago
de la renta. Omisión de practicar la segunda reconvención de
pago en la audiencia de contestación de la demanda……………………. 237
Terminación de contrato de arrendamiento. Incumplimiento de
la obligación del arrendador de otorgar al arrendatario el goce
de la cosa de acuerdo al uso acordado ……………………………………….. 238
Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del
arrendatario de pagar la renta acordada hasta la restitución.
Proscripción del enriquecimiento sin causa………………………………… 240
Terminación de contrato de subarrendamiento. Entrega de reci-
bo mensual que da cuenta del pago de cada renta no constituye
un elemento de la esencia del contrato de arrendamiento……………… 241
Terminación de contrato de arrendamiento. Obligación del nue-
vo propietario del bien arrendado de respetar el arrendamiento
cuando ha sido contraído por escritura pública……………………………. 242
Contrato de arrendamiento y acción de terminación de este con-
trato no requiere que el arrendador sea el propietario del bien ………… 243
Transferencia del dominio del bien arrendado que no extingue
el contrato de arrendamiento…………………………………………………….. 244
Procedencia de interponer demanda de terminación de contrato
de arrendamiento por no pago de servicios básicos……………………… 245
Ejercicio de los derechos emanados de un contrato correspon-
de únicamente a los contratantes. Tercero ajeno a la relación
contractual y que no representa al arrendador …………………………….. 246
Terminación de contrato de arrendamiento. Tácita reconducción
del contrato de arrendamiento. Aceptación tácita del arrendador
de la renovación del contrato ……………………………………………………. 247
Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar las
rentas. Procedencia de la condena al pago de la cláusula penal.
Incumplimiento no imputable a caso fortuito ni hecho de terceros……….. 248
Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de
restituir el inmueble al demandante que no es propietario ni
tenía facultad para subarrendar…………………………………………………. 249
Reconvención de pago conforme al artículo 10 de la Ley
No 18.101. Presunción de renta en contratos no escriturados
será la que declare el arrendatario. Acción de terminación de
contrato de arrendamiento permite deducir conjuntamente la
de cobro de rentas insolutas……………………………………………………… 250
Incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar opor-
tunamente la renta. Procedencia de condenar al arrendatario al
pago de la multa acordada………………………………………………………… 252
Terminación de contrato de arrendamiento. Improcedencia de
aplicar el artículo 1489 del Código Civil cuando se demanda
la terminación de un contrato de arrendamiento………………………….. 253
Terminación de contrato de arrendamiento por caso fortuito.
Rechazo de patente comercial constituye un acto de autoridad
ajeno a la voluntad de las partes ……………………………………………….. 254
Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad del ce-
sionario del heredero del arrendador para poner término al
contrato de arrendamiento. Transmisibilidad de las acciones
y derechos……………………………………………………………………………… 256
Terminación de contrato de arrendamiento. Artículo 6o de la
Ley No 18.101 está referido a la restitución material, no jurídica
del predio urbano arrendado …………………………………………………….. 257
Terminación de contrato de arrendamiento. Acreedor hipote-
cario no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento
celebrado por escritura pública …………………………………………………. 257
Término de contrato de arrendamiento. Facultad para deman-
dar solo por el incumplimiento en la obligación de pago de los
servicios y/o gastos comunes……………………………………………………. 258
Terminación de contrato de arrendamiento. Certificados de
anotaciones y dominio vigente que da cuenta de un título de
mera tenencia, quedando acreditada así la entrega de la cosa
objeto del contrato de arrendamiento…………………………………………. 259
Terminación de contrato de arrendamiento. Expiración del
arrendamiento por extinción del derecho del arrendador. Pro-
cedencia que el nuevo propietario demande la restitución del
inmueble………………………………………………………………………………… 261
Expiración del contrato de arrendamiento. Restitución del in-
mueble. Arrendador que dio íntegro cumplimiento a exigencias
previstas en contrato para poner término al mismo ……………………… 262
Término del contrato de arrendamiento por culpa del arren-
datario, será este obligado al pago de la indemnización de los
perjuicios……………………………………………………………………………… 263
Capítulo VI
Desahucio
Contrato de arrendamiento que estipula vigencia de cinco
años. Carta certificada que no produce el efecto de desahuciar
el contrato…………………………………………………………………………….. 265
Desahucio es la forma unilateral de terminación del contrato de
arriendo. Falta de notificación de un supuesto subarrendatario
no es un vicio de nulidad, sino que de inoponibilidad………………….. 266
Ni la acción de terminación por no pago de las rentas, así como
tampoco la de desahucio requieren de la voluntad del arrenda-
tario para operar……………………………………………………………………… 268
La figura del desahucio como facultad del arrendador para
poner fin al contrato. Procedencia del desahucio como conse-
cuencia del incumplimiento ……………………………………………………… 271
Procedencia de desahucio. Si no se acredita la existencia de un
contrato de arrendamiento consensual no probado, no se puede
acoger la pretensión subsidiaria de declararlo desahuciado ………….. 274
Desahucio de contrato de arrendamiento. Existencia de so-
lemnidades respecto al contrato de arrendamiento de predios
rústicos o rurales de uso agrícola ………………………………………………. 275
Desahucio de contrato de arrendamiento de inmueble y entrega
inmediata. Facultad para una de las partes para accionar unila-
teralmente………………………………………………………………………………. 277
Desahucio del contrato de arrendamiento. Improcedencia de
desahucio en un arrendamiento a plazo fijo………………………………… 279
Recurso de protección. Arrendador que no comunica el des-
ahucio conforme a la ley. Improcedencia de restitución del
inmueble vía auto tutela …………………………………………………………… 280
Desahucio del contrato de arrendamiento. Plazo de restitución
del bien. Aplicación del art. 1951 del Código Civil si el contrato
no fija tiempo o período para su duración ………………………………….. 281
Desahucio de contrato de arrendamiento. Suficiencia probatoria
para acreditar existencia de contrato. Cumplimiento del plazo
máximo de desahucio………………………………………………………………. 283
Contrato que no fue desahuciado oportunamente. Pago de rentas
adeudadas y las generadas hasta instalación de nuevo kiosko,
en el lugar que ocupaba el dado en arrendamiento………………………. 284
Desahucio de contrato de arrendamiento. Sentencia razona
correctamente al acoger la demanda de desahucio de contrato
de arrendamiento…………………………………………………………………….. 286
Contrato de arrendamiento a plazo fijo, cuyo desahucio no fue
ajustado a derecho. Entrega de facto del inmueble. Procedencia
del pago de indemnización de perjuicios……………………………………. 287
Regulación normativa del desahucio en el contrato de arren-
damiento de bienes raíces urbanos. Concepto …………………………….. 288
Vínculo obligacional que se establece a través del contrato es
transitorio. Contrato de arrendamiento indefinido, cualquiera
de las partes puede desahuciarlo……………………………………………….. 290
Desahucio de contrato de arrendamiento. Aplicación del art. 4o
de la Ley sobre Arrendamiento de Predios Urbanos a contratos
a plazo fijo que no excedan de un año ……………………………………….. 291
Desahucio de contrato de arrendamiento de carácter indefinido
solo puede realizarse judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un Notario …………………………………………….. 292
Vínculo en un contrato patrimonial debe ser temporal, no
perpetuo. Procedencia que cualquiera de las partes pueda
poner término al contrato de arrendamiento a través del
desahucio………………………………………………………………………………. 293
Desahucio de contrato de arrendamiento de carácter indefinido
solo puede realizarse judicialmente o mediante notificación
personal efectuada por un Notario …………………………………………….. 295
Transformación del contrato a plazo en un contrato por períodos
mensuales. Procedencia de la acción de desahucio ……………………… 296
Plazo de desahucio en contratos de arrendamientos cuya du-
ración se pacta mes a mes o es indefinida. Carácter de orden
público de la norma sobre desahucio del art. 3o de la Ley sobre
Arrendamiento de Predios Urbanos…………………………………………… 297
Contrato a plazo fijo que no excede de un año. Improcedencia
de aplicar la regla sobre desahucio y la regla sobre restitución
de los artículos 3o y 4o de la Ley No 18.101………………………………… 299
Contrato de arrendamiento indefinido. Desahucio por el arren-
dador únicamente puede efectuarse judicialmente o mediante
notificación personal por un Notario …………………………………………. 301
Incumplimiento de la forma de poner término al contrato de
arrendamiento pactada por las partes impide el desahucio del
mismo……………………………………………………………………………………. 302
Terminación de contrato de arrendamiento. Facultad del arren-
dador de un bien raíz urbano para poner término al contrato de
arrendamiento mediante la solicitud de desahucio ………………………. 303
Rechazar la acción de terminación del contrato de arrendamien-
to no obsta acoger la acción de desahucio. El desahucio no es
solo dar noticia de no perseverar un contrato, sino que permite
cobrar rentas adeudadas…………………………………………………………… 304
Demanda de desahucio. Rentas de arrendamiento impagas
deben ser pagadas hasta la restitución del inmueble…………………….. 305
Desahucio del contrato de arrendamiento. Arrendatario des-
ahuciado está obligado a pagar la renta sólo hasta el día de la
restitución………………………………………………………………………………. 305
Capítulo VII
Arrendamiento de predios rústicos
Terminación de contratos de arrendamiento de predios rústicos.
Carece de relevancia la calidad de indígena de los herederos
o causahabientes de quien contrató en calidad de arrendatario.
Fraude a la ley………………………………………………………………………… 307
Contrato de arrendamiento. Predio rústico. No pago de rentas.
Contrato solemne. Falta de la solemnidad. Sanciones. Falta de
eficacia probatoria…………………………………………………………………… 314
Terminación de contrato de arrendamiento. Venta del predio
rústico por parte del primitivo arrendador. Nuevo propietario
está obligado a respetar el arrendamiento…………………………………… 315
Contratos deben ejecutarse de buena fe. Apreciación en abstracto
de la buena fe en materia contractual. Procedencia de pactar que
la renta se pagará anualmente tratándose de un predio rústico …………. 317
Capítulo VIII
Derecho legal de retención
Juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento por
no pago de las rentas. Aplicación de derecho legal de retención
en contratos de arriendo…………………………………………………………… 319
Resolución de contrato de arriendo. Devolución de la garantía
a la parte arrendataria y demandante. Terminación de contrato
de arrendamiento por no pago de rentas. Acción de cobro de
rentas insolutas……………………………………………………………………….. 321
Retención de especies de propiedad de la actora si en el contrato
de arriendo no existe cláusula alguna que faculte al recurrido
para efectuar dicha apropiación ………………………………………………… 323
Capítulo IX
Incumplimento del contrato de arrendamiento
y COVID-19
COVID-19. Arrendataria tomó, de su cargo y riesgo, los gastos
que pudiere ocasionar el cumplimiento de órdenes o disposiciones
impartidas por la autoridad. Terminación del contrato
o concesión de rebaja de la renta ………………………………………………. 325
Limitaciones por COVID-19, configura una anomalía de la
cosa arrendada. Deuda de un mes de renta carece de relevan-
cia ante la pérdida de utilidad de cosa para fines previstos en
contrato…………………………………………………………………………………. 329
Término de contrato de arrendamiento e indemnización de
perjuicios. Pandemia. Procede indemnización de perjuicios
por daño emergente. Deterioro del inmueble abandonado por
la arrendataria…………………………………………………………………………. 331
Limitaciones dispuestas por COVID-19 configura anomalía de
cosa arrendada conforme el art. 1932 del Código Civil. Medidas
transitorias de confinamiento total impidió dar al bien arrendado
el uso comercial para el que fue arrendado…………………………………. 333
Pago solidario de rentas de arrendamiento. Claro desequili-
brio en obligaciones de partes en contra de arrendatario, por
imposibilidad de usar la cosa para fin contratado durante el
COVID-19………………………………………………………………………….. 335
Terminación de contrato de arrendamiento por no pago rentas.
Procede eximente de responsabilidad por caso fortuito por
medidas de autoridad adoptadas por COVID-19…………………………. 337
COVID-19 cumple con requisitos del caso fortuito. Deber de
distinguir los casos en que a causa de dicha situación la eje-
cución de la obligación contractual se torna imposible o si la
dificultad es simplemente relativa …………………………………………….. 339
Terminación de contrato de arrendamiento. Medidas adoptadas
a raíz de COVID-19. Limitación para el desarrollo de ciertas
actividades, dispuesta por la autoridad por COVID-19, confi-
gura una anomalía de la cosa ……………………………………………………. 342
Terminación de contrato de arrendamiento. Medidas adoptadas
a raíz de COVID-19. Cumple con los tres requisitos del caso
fortuito. Medidas restrictivas de la autoridad podrían llegar a
considerarse como caso fortuito………………………………………………… 345
Ley No 21.226 suspende los términos probatorios que a la
entrada en vigencia de la ley hubiesen empezado a correr o
los que se inicien durante vigencia de estado de excepción
constitucional de catástrofe por COVID-19 ……………………………….. 347
Recurso de protección. Procedimiento de restitución adminis-
trativa de bien inmueble fiscal. Medidas adoptadas a raíz de
enfermedad COVID-19……………………………………………………………. 349
Limitaciones dispuestas por COVID-19. Riesgo relacionado
con la cosa, que es de cargo del arrendador, permite al arren-
datario la suspensión del pago de la renta convenida …………………… 351
Terminación de contrato de arrendamiento y restitución de in-
mueble. Posibilidad de poner término inmediato en caso de no
pago de rentas o servicios básicos. Pacto comisorio calificado………. 355
Limitación para el desarrollo de ciertas actividades, dispuesta
por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir
los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la
cosa, de tipo jurídica ……………………………………………………………….. 357
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19. Caso fortuito. Impe-
dimento para que la cosa sirva para el objeto para el cual fue
destinada, permitiendo extender su alcance a hechos externos ……… 360
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19. Inmueble arrendado
no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser des-
tinado a oficina por disponerlo así la autoridad sanitaria ……………… 363
Resolución de contrato de arrendamiento con indemniza-
ción de perjuicios. Inmueble arrendado no puede obtener
patente comercial mientras no se regularice la recepción
de las obras…………………………………………………………………………… 365
Limitación para el desarrollo de ciertas actividades dispuesta
por la autoridad por COVID-19, configura una anomalía de la
cosa. Permite al arrendatario la suspensión del pago de la renta …….. 367
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19. Limitación para el
desarrollo de ciertas actividades, dispuesta por la autoridad,
configura una anomalía de la cosa …………………………………………….. 372
Improcedencia de invocar medidas adoptadas por la autoridad
a raíz de COVID-19 para la terminación del contrato o la con-
cesión de una rebaja de la renta ………………………………………………… 375
Limitaciones dispuestas a raíz del COVID-19, configura una
anomalía de la cosa arrendada conforme el artículo 1932 del
Código Civil. Riesgo relacionado con la cosa es de cargo del
arrendador ……………………………………………………………………………… 379
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19 alteraron la actividad
económica y social del país. Riesgo relacionado con la cosa
permite al arrendatario la suspensión del pago de la renta
convenida …………………………………………………………………………….. 381
Aplicación de indemnización moratoria es sanción excesiva,
considerando imposibilidad de usar la cosa para fin contrata-
do durante vigencia de las medidas restrictivas impuestas por
COVID-19……………………………………………………………………………… 384
Procede eximente de responsabilidad por caso fortuito. Rebaja
de cánones de arrendamiento por restricciones impuestas du-
rante la pandemia que constituyeron impedimento para el goce
de la cosa……………………………………………………………………………….. 386
Limitación para el desarrollo de ciertas actividades, dispuesta
por la autoridad administrativa destinada a mitigar o impedir
los contagios por COVID-19, configura una anomalía de la
cosa, de tipo jurídica ……………………………………………………………….. 387
COVID-19. Inmueble no reunió las condiciones necesarias para
ser destinado a centro comercial por disponerlo la autoridad
sanitaria. Arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar
la renta…………………………………………………………………………………… 391
COVID-19 cumple con los tres requisitos del caso fortuito.
Medidas restrictivas de la autoridad, eventualmente podrían
llegar a considerarse en algunas situaciones como caso fortuito……. 393
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19. Ley No 21.226 ordena
la suspensión de los términos probatorios durante la vigencia
del estado de excepción constitucional de catástrofe……………………. 396
Recurso de protección. Procedimiento de restitución adminis-
trativa de bien inmueble fiscal. Medidas adoptadas a raíz de
COVID-19. Restitución conforme al art. 19 del D.L. No 1.939……… 397
COVID-19. Error de derecho al disponerse el pago de rentas
por el periodo en que el inmueble local comercial no pudo ser
utilizado por la demandada ………………………………………………………. 399
COVID-19 cumple con los requisitos del caso fortuito. Pro-
pietario del bien arrendado debe soportar el costo por el cierre
del inmueble dispuesto por la autoridad sanitaria………………………… 403
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19. Limitación para el
desarrollo de ciertas actividades, dispuesta por la autoridad para
mitigar o impedir los contagios por COVID-19, configura una
anomalía de la cosa …………………………………………………………………. 407
Medidas adoptadas a raíz de COVID-19. Inmueble arrendado
no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser des-
tinado a oficina por disponerlo así la autoridad sanitaria. Pago
de renta durante prohibición …………………………………………………….. 409
COVID-19 cumple con los tres requisitos del caso fortuito. Me-
didas restrictivas de la autoridad eventualmente podrían llegar
a considerarse en algunas situaciones como caso fortuito ……………… 412
Limitación de desarrollo de ciertas actividades por COVID-19.
Riesgo relacionado con la cosa que es de cargo del arrenda-
dor, permite al arrendatario la suspensión del pago de la renta
convenida …………………………………………………………………………….. 416
